笑傲济南楼市的“江湖”

  • 时间:2019-12-27 21:46 编辑:刘文祥 来源:便民房产网 阅读:67
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摘要:如果把济南楼市看做一个江湖那么掌握改善客群就是拿到了这个江湖的“武林秘籍”你,还是没真正了解客户。在17年末写的展望2018的市场年报中,小编曾提出济南在高地价的影响下会进入品牌房企的作品时代。毕竟17年住宅市场+土拍市场还是说的

如果把济南楼市看做一个江湖

那么掌握改善客群就是拿到了这个江湖的“武林秘籍”

你,还是没真正了解客户。

在17年末写的展望2018的市场年报中,小编曾提出济南在高地价的影响下会进入品牌房企的作品时代。毕竟17年住宅市场+土拍市场还是说的过去,当时对18年的预期仍建立在“购房者对美好生活的向往”这一维度上,产品发力还是有引领市场的机会。

但在经历了18年一年的洗礼后,我在18年年报中展望19年的部分里明确提出一点:不要无准备就进军济南的再改市场,对其他区域的大体预判在19年多少也得到了一些验证。

对汉峪的预判,看各个项目的网签再去案场核实就是了。有这样判断的原因很简单,济南的改善客群其实对很多房企都有先入为主的认知,比如万科就是精装+物业,龙湖是产品+园林,绿城则是品质和服务,这几家房企得益于布局济南多年,有一定的客户基数和品牌认知,引入一些中高端产品系也无妨。

而有一家房企则不同,首先是布局济南时间略晚,其次是产品“独一无二”,拥有众多专利,这就是首进济南就引入高端院子系的泰禾。在这家房企还没进济南的时候,有朋友针对改善市场做了客户访谈,竟然发现客户对泰禾已经有先入为主的认知:在访谈的众多高端改善客群中,大家普遍表现出对泰禾的极高认可度。而这种认可,主要来源于小范围的口碑传播。

所以,我才在预测里湖提到除了泰禾院子,其他项目的销售情况都不会乐观,这并不是市场端的盲目自信,而且客户端的真实反映。

这种现象或许可以用一张图来表示:

其实这张图就体现了一个意思:房价隔绝圈层。在高端改善客群看来,泰禾院子这样的产品和价格,才能确保他们圈层的纯粹。

据了解,济南泰禾院子的业主多为企业高管、私营老板等,相对都很低调,他们能被泰禾吸引的主要因素,还是在于自己所在圈层、小群体的口碑传播。很多人其实都没有贷款资格,为了能在泰禾院子置业,有人甚至直接全款购房。

这样的项目结合业主的口碑,才是济南房地产江湖真正的“秘籍”。

济南唯一没有竞品的项目

无敌的寂寞,来自于产品的自信

没有竞品,要看怎么理解。有的项目是价格低到没竞品(没朋友),有的项目是依托自身IP、附加值等直接跳脱区域竞争,总价高到没竞品。

济南泰禾院子的洋房精装单价3.2-3.6万/㎡,面积180-310㎡,总价600-1100万;别墅单价六万到十万,总价2500-5000万

在济南院子买几套别墅的钱,都足够去交一些地块土拍的保证金了。

泰禾济南院子洋房总价甚至和周边片区别墅产品的总价类似,别墅产品则是做到了“会当临绝顶,一览众山小”,总价一骑绝尘,无项目可比。

回想17年,曾经去北京参观过泰禾的丽春湖院子,这个项目当时坐上了中国别墅市场的 第一把交椅,丽春湖院子刷新了泰禾院子系新的销售记录。

当时震撼的还是泰禾的产品细节:

在泰禾济南院子中,这些产品亮点则全部保留,而且还有进一步的升级。

诸如院子系产品的精装定制庭院:

利用高差做出来的双首层设计:

洋房产品的归家礼序和高标准精装:

还有很多泰禾独有的专利,诸如门头等。这样的细节是看户型图没法体会到的,只有在样板间中才能感知一二,真正能理解泰禾产品理解传达的思想,或许首先自身的境界也要高一些吧。

据了解,泰禾济南院子目前整体销售进度达到了70%,项目整体的施工进度也有保障,这点大家可以完全放心,项目的一切进度都很正常。

稀缺区域、稀缺地块、独有IP、高配精装、总价+圈层致胜,在多重因素的作用下,泰禾济南院子2019年累计认购超过了30亿。

济南或许会有很多翡翠系、府系,但站在中式别墅销售之巅的泰禾院子系,仅此一座,这也许就是大家重金“收藏”院子系产品的原因。这也是济南院子笑傲济南楼市“江湖”的资本。


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