楼市趋稳!现在该把“存款”变“房产”吗?过来人一席话点醒了我

  • 时间:2019-08-04 15:42 编辑:便民房产网 来源:今日房产 阅读:109
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摘要:随着楼市调控不断深入且持续,“房住不炒”的观念逐渐深入人心,炒房团也不见了踪影,一些房产投资散户相比过去也少了不少,现在市场上,刚需购房者占据着主流。就市场表现来上看,根据统计部门发布的2019年上半年楼市数据显示,涨跌互现

随着楼市调控不断深入且持续,“房住不炒”的观念逐渐深入人心,炒房团也不见了踪影,一些房产投资散户相比过去也少了不少,现在市场上,刚需购房者占据着主流。就市场表现来上看,根据统计部门发布的2019年上半年楼市数据显示,涨跌互现,整体住房市场处于平稳状态。加之近日国家首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,换句话说,无论未来经济环境如何,都不会过度刺激房地产。应该说,当下的楼市已经走到一个前所未有的阶段。那么,问题就抛出来了:楼市趋稳!现在该把“房产”变“存款”, 还是“存款”变“房产”?过来人一席话点醒了我!

楼市趋稳!现在该把“存款”变“房产”吗?过来人一席话点醒了我


为什么提出这样的问题?原因在于,现在很多购房者持有的房产都背负了或多或少的债务,就拿我们现在的房贷利率成本来说,全国首套房平均利率在5.5%以上,二套房平均利率在5.7%以上,也就是说,如果我们持有房产,房价涨幅如果低于这个水平,那么,我们的财富实际上是在贬值的。当然,这有一个前提是,必须是我们多余的房产,因为自住房是没办法算这个账的。要回答是否把“房产”变“存款”问题,我们先弄清下面两个问题。

第一个问题:预测未来十几年全国整体房价是涨还是跌?幅度是多少?

通过这些年房价涨跌因素来看,影响房价的三大要素分别为金融、土地、人口。金融因素又分两个方面,一是房贷利率高低影响短期房价涨跌,二是货币松紧取向影响房价中长期趋势。过去的我们就不说了,那么,我们看未来这三个要素会如何发展呢?

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首先金融方面,一方面,我们现在的房贷利率水平跟其他贷款利率不一样,属于单向提高,这是楼市调控需要,自去年12月份以后,我们的房贷利率处于一个微幅下调趋势,但最近一个多月来,房贷利率又开始稳中有升,特别是一些热点城市。就当人们认为还会继续上行时,外部环境又发生明显变化,欧美主要国家开始了降息,且有可能不止一次。就现在情况看,我们不一定跟随降息,但对于房贷利率来讲,继续上行的可能性大幅降低,未来一年时间趋稳,放长到未来十多年看,由于经济发展需要,利率水平应该是向下趋势。而房贷利率即使或有单边上扬,整体趋势应跟随向下。

另一方面,从货币政策方面讲,货币增长M2虽然不会像过去十多年以年均两位数、翻三番速度增长,但仍有可能如黄奇帆所讲未来十几年“让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数”,其中物价指数大概为2%,这是一个什么概念呢?直观的说,我们未来10多年,货币增长M2比过去有一个3-5%的向下幅度调整。钱虽然以一定幅度贬值,但没有过去那么快了。

其次,土地方面。民间有一种说法,土地视为面粉,房子视为面包,两者互为依存关系,这些年,土地收入为我们各个城市发展带来了重要财力支持。根据数据显示,2018年,地方平均土地收入占本级预算收入的2/3左右,也就是说,我们地方城市要花的钱,大部分是来源土地收入。在未来十多年,我们预计一线城市基本退出土地财政行列,二三线城市依赖度有所下降,但还会保持一个较高水平。四线以下城市的土地不是依存度问题,而是开发商愿不愿买、买多少的问题。

第三,人口因素。未来十多年,也正是我们城市化率由2018年59.58%向70%冲刺的阶段。按照现在年均1%城市化率速度,后面速度可能会稍微放缓一些,那么正好对应的也正是十来年时间。预计平均每年还是有1500-1700万人完成城市化。

总结:从上面三个分析得知,未来10多年,全国房价趋势仍然向上,平均增幅大概在5-6%之间。

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第二个问题:预测你所在城市房价是涨是跌?幅度是多少?

第一个问题回答了未来十来年全国平均房价涨幅问题,但这仅仅是整体,具体到每个城市又不会一样。现在的共识是,未来不同城市的楼市一定会出现分化,笔者大概分三类:

一类是排名靠前的七大城市群和大概10多个都市圈。国家规划了19个城市群,加之地方形成的50多个都市圈,由于资源和自身资质原因,并不是每个城市群和都市圈都发展得那么好,我们梳理了一下,大概是排名靠前的七大都市圈和10多个都市圈最具潜力。由于群内或圈内城市本身有核心城市与非核心城市之别,房价档次差距摆在那,我们这里只谈幅度。预计未来10来年,这一类城市还会有年均8%的增幅。

二类是经济次一些的独立地级市,或者人口大市。这类城市有一个显著特点,下辖有3-5个县,本身也有几个区,但这里还是要排除一个方向,那就是北和部分西。这些城市虽然经济比第一类城市要差一些,但由于有巨大的人口支撑,比如可以吸附下面县级人口,购房需求还是有一定保障的,这类城市的房价跟随货币因素,未来10来年跟全国平均增幅持平,约在5%左右。

三是此前一直提到的收缩型城市。根据瞭望智库统计的数据看,全国目前大约有80个城市属于收缩型城市,未来还会继续增加。对于这类城市的房价,我们给出的判断是滞涨,不排除一些城市负增长。

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如果仔细看了上面的分析,该把你所在城市的“房产”变“存款”,还是“存款”变“房产”,相信大家心里也有数了,哪些城市房子该买,哪些城市房子该卖,我们也有一个基本判断了,此外,内行人在此再提两点建议:

一是即使你把所在城市房产变存款后,还是不建议留现金,这个在前面也分析过了,未来货币贬值会放缓,但存款收益大概率跑不过通胀。如果有机会,还是建议把闲钱投入到等级高些的城市。

二是现在买房,不管是为子女考虑,还是为自己养老考虑,即使不考虑政策因素,由于增幅放缓,我们还是需要做好长持准备,这也符合国家提出的“房住不炒”精神。


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